其他
你应该知道的几个数据，和几个动向 | 房叔说No.298
共13盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
杭州的二手成交已然快速接近冰冻。
在还未出台二手房指导价的当下，二手市场就已如此遇冷，从稳定市场的逻辑考虑，该杀招短期落地的必要性很小，不用过分担心。 但可以预想到的是，杀招早就已经在工具箱做“预备役”。
| PART 2 | 新房不同于二手房，限价已经提供了相当的保护垫，市场热度很难短时间大幅度降温，尤其是一些供需失衡的区域，或套利空间巨大的区域。 但也正是因为新房的特殊性，新房的市场冷暖变化的参考意义在很大程度上更甚于二手房。 正如房叔的新政解读以及后续的多篇稿件的预判，杭州新房市场已经出现了内热外冷，边缘区域逐步降温的市场格局。
临安、富阳暂且不说，以更具代表性的粉盘为依据。 朝闻花城：市场热度最高时，登记量3500+，最近一次加推，登记量600+。 河语光年：首开恰逢市场癫狂期，登记量6000+，最近一次加推，登记量3000+。 彩虹天空之城：最高登记量超2500，最近一次加推，登记量400+。 大溪谷：热度高峰期未有开盘记录，参考同区域的瓶窑溪上俪庭，最高登记量6000+，大溪谷六期开盘登记量1000+。 数据不会骗人，以上数据已经充分的证明了市场变化趋势。 尤其是一些相对不是很优质的“上车型粉盘”，登记量在新政出台短短一个多月时间内堪称断崖式跳水。 粉盘都已如此，一些更为偏远的远郊新房现状如何更不用过多赘述。 以上是几个数据，接下来看看几个动向。
| PART 3 |
动向一，近期网络传闻预计银行将明年的信贷额度提前到今年释放，以对冲楼市快速紧缩，稳定楼市。 信贷是楼市成交和价格上涨的基石，信贷一动，牵一发而动全身。 不仅是银行信贷变化预期，楼市救市的呼声近期同样愈发明显，按照目前的高压调控节奏，虽很好的逆转了楼市上涨的趋势，但也对楼市的重要参与者提出了极高的挑战，开发商、地方政府收入承压。 加之8月份的经济数据的下滑，9月预期将延续下滑态势，拯救楼市、或者说稳定楼市似乎已经迫在眉睫。 那么是否接下来楼市下跌的态势将扭转呢？
对此，我个人并不乐观，此轮调控并不同于以往的调控，一二线大城市房价不能涨，房住不炒的国策基础上，调控的大方向注定不会轻易的调转船头，否则一切前功尽弃，关乎的就不止是楼市，更是经济转型的成败。 此轮所谓的放水，或救市，大概率会呈现有限度的，或者定向放水，起到稳定楼市即可。 目前楼市的核心问题是开发商的暴雷风险，化解这个问题，具体到楼市微观角度，大概率是支持新房的去化速度，回款速度，而与二手房关系不大。 就算是放水，将明年的信贷额度提前到今年释放一部分，这部分额度对于整个市场而言也不会太过充分，这种情况下，银行大概率会有选择性的支持新房优先，二手房目前的境地不会有太大改善。
同时，额度的提前释放，但在两道红线下，涉房贷款的池子并没有变大了，今年提前用掉了一部分，明显自然就少了一部分，等到明年，反而会受制于此，导致明年信贷额度的愈发紧张。 可以预见的是，目前的楼市下行，不会因为信贷口子稍加宽松就得到扭转的，大概率也只是起到稳定的作用。 各位读者并不用过于担心，接下来可能的“宽松、或救市”导致楼市的重新启动，大幅回调、甚至上涨更是不可能的。
| PART 4 | 动向二，目前的市场已经基本形成了降温的共识，不少观点就此走向极端，“房价就此将大降，炒房客将死无葬身之地”这类言论高频出现。 对此我并不认同。我认可的是杭州楼市将进入较大幅度的调整期，极端加杠杆的炒房客或许会爆仓，但房价短期将腰斩大降是不可能的。 至少在杭州，此轮调控工具的几乎所有出发点都是抑制、或后置需求，你想要买房子，银行不支持，政策不支持，有效需求被大范围的后置。 问题也就在这，需求后置不代表需求消失，只要经济向好，城市化不中断，大城市的房产在土地指标的限制下，会长期呈现供给不足的现象。 那么等这些被后置的需求重新“活”过来，加上政策随着市场的平稳，逐渐宽松后，大城市房价依旧会有压力，这是不改变当前供给情况所必然的。
越是在市场悲观的时候，更应该理性看待当前和长期的未来。 说到这里，肯定会有部分读者不解，唱空也是你，唱多也是你，好话都让你说尽了。 其实不然，作为房产自媒体，我们对于市场的解读基本是短期的，根据当前的楼市政策推导接下来一段时间内的楼市走向，为各位读者起到短期购房的决策参考。 这也是最有参考意义的解析、预判，毕竟谁也不愿意短期高位接盘、或短期内踏空吧。 而调控政策的变化是非常快速且密集的，所以自然就会出现看空和看多的快速变化，这是无法避免的。
| PART 5 | 就如上半年1.27新政出台，我们预判接下来将有大行情，果不其然，二手快速普涨，蒋村、未科、城西学区房、申花、奥体等优质板块至少上涨20%。 而在8.5新政之前，我们的判断却是风险已经显现，信贷紧缩，二手房成交下滑，政策加码压力增加，此时介入高位二手房风险增大。
8.5新政出台后更是明确的说明了接下来必将进入调整期，二手降价潮才开始。事实也确实如此。
至于长期，仅对于杭州而言，我依旧是看好的，短期的政策或长期的政策压制看似是打击，但何尝不是一种呵护。 正如看好奥体与未来科技城之间不冲突，看空短期、与看好长期之间同样不冲突。 看空、看多都不是最终目的，而是一个合格的楼市观察者对短期市场走势的客观理解，并不涉及个人感情。 市场该走向何方也不是自媒体、媒体可以操控、或影响到的，我们只是一个观察者。
| 今日预售楼盘 |
| 今日预售楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（8月版）
活动截止时间：2021年9月24日9:00
点个在看，让房叔更好看。